住宅ローンの借入限度額をシミュレーションしてみる
借入限度額は、契約者の年収と返済負担率によって決まる
■住宅ローンの年間返済可能額(円)：
税込年収 × 返済負担率(％) － 他のローンの年間返済額
※返済負担率・・・契約者の年収にどのくらい住宅ローンの返済額が占めているのかという割合です。通常であれば、返済負担率は30-35%を超えない範囲が適切
（計算例）
・年収が500万円
・他にローンを組んでいない
この場合の年間返済可能額は、 500万円 × 30% = 150万円
となります。
■最大借入可能金額(円) ：
住宅ローンの年間返済可能額(円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(円) × 100万円
審査金利とは？
借入可能金額を計算する際に金融機関ごとに設定している金利のことです。
（計算例）
・審査金利4%（実際の住宅金利よりは高く設定されている）
・35年ローン
・上記から、審査金利での100万円あたりの月返済額が4,427円
年収500万円の方が借入可能な最大金額は、 150万円 ÷ 12ヶ月 ÷ 4,427円 × 100万円 = 2823万5825円
収入を夫婦で合算したときに借入限度額はどの程度上がるのか
夫婦で収入合算して借入限度額を計算してみると、ほぼ倍になりますので、物件の選択肢もかなり豊富になることでしょう。
（計算例）
・年収500万円と年収400万円の合算で世帯年収900万円
住宅ローンの年間返済可能額： 900万円 × 30% = 270万円
最大借入可能金額： 270万円 ÷ 12ヶ月 ÷ 4,427円 × 100万円 = 5082万4486円
となります。
押さえておくべきポイントは「連帯債務」と「連帯保証」
「連帯債務」で収入合算
「連帯債務」 は債務者が夫婦共同になっている形のことです。債務者と同じ責任をもつ連帯債務者には、住宅ローンをともに返済していく義務が発生します。
●メリット
・債務者と連帯債務者どちらも住宅ローン控除が適用される
・契約は一つなので契約費用が抑えられる
●デメリット
・契約できる金融機関が限られている
・連帯債務者は団体信用保険に加入できないことがある
・ただし、保険料が高くはなるが、一部、連帯責務者でも加入できるタイプもある
「連帯保証」で収入合算
「連帯保証」は 債務者に対して、もう一方が連帯保証人となること。債務者が返済できなくなってしまった場合、その全てを連帯保証人に返済義務が移ることになります。
●メリット
・債務者に万一のことがなければ、連帯保証人に返済義務はない
●デメリット
・債務者は一人のため、住宅ローン控除は一人しか受けられない
住宅ローンでペアローンを使う
夫婦それぞれがローンを組む「ペアローン」
「ペアローン」は、夫婦それぞれが独立した形でローンを組むことです。
例えば、3000万円の物件を購入するために、夫が2000万円、妻が1000万円を借り入れるということです。
●メリット
・二人とも住宅ローン控除を受けられる
・二人とも団信に加入できる
●デメリット
・2契約分になるので契約費用や手続きは多くかかる
・どちらかが万が一退職してしまっても支払いは変わらず負担増える可能性がある
夫婦ともに、安定した収入がこれからも見込まれ、たとえ出産や育児休暇を取ったとしてもスムースにまた仕事を始められるような環境であれば、二馬力でペアローンを組むのはとてもおすすめです。
ライフプランとともに住宅ローンの返済計画を検討する
ライフプランと一緒に住宅ローンのことは考えましょう。家づくりにかけるコストは人生の中でも大きな割合を占めますが、これが全てではありません。
子供のこと、将来の夫婦生活のこと、住宅ローンを返済する長い期間に起こりそうなライフイベントやスタイルの変化も想定しながら返済が現実的な範囲はどこか、見定めることが重要です。そうすれば、理想のマイホームが手に入った後に泣く泣く手放したり、返済不能になるという最悪の事態になるリスクを回避することができるでしょう。
ぜひ専門家のアドバイスももらいながら、住宅ローンの計画を立てることをおすすめします。
ハイランドホーム編集部
注文住宅のこと、間取りのこと、構造のこと、暮らし方のことなど、家づくりにまつわるお役立ち情報を発信していきます。
